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09 Febbraio 2023

Casa, il mercato nella Bassa suggerisce di comprare. E poi mettere in affitto

Di Antonella Cardone

MIRANDOLA, CONCORDIA, SAN POSSIDONIO, FINALE EMILIA, MEDOLLA, SAN FELICE, CAMPOSANTO, CAVEZZO –  Comprare. E poi mettere in affitto. Il mercato immobiliare nella Bassa modenese sta cambiando, facendo passi da gigante rispetto al 2012 quando il terremoto ghiacciò tutte le compravendite. Ora, complice il lockdown che ha mostrato come sia meglio stare larghi con la campagna vicino, nella Bassa modenese c’è un deciso risveglio delle transazioni. Che suggerirebbero anche investimenti su case da mettere in affitto, visto i prezzi bassi, i mutui piccoli e l’andirivieni di lavoratori, anche della scuola, che hanno bisogno di un tetto sulla testa. Con molte differenza tra paese e paese.

Per capire come sta evolvendo il mercato abbiamo intervistato Michele Molesini, titolare de La torre Immobiliare di Finale Emilia.

E’ un buon momento per vendere casa?

Il momento per chi vende non è buono perché i prezzi negli ultimi anni sono calati tanto. Chi ha acquistato prima del 2010 se vende adesso ci va a rimettere. Si perde anche un 20% del valore.

Siamo al livello in cui si svende?

I prezzi che dovevano calare, sono calati. Ma al di sotto non si scende, a meno che non si trovi qualcuno che abbia una vera necessità di vendere. Ma non sono tantissimi. Anche perché il mercato è dinamico, c’è gente che compra, e se non vendo a te, vendo a quello dopo di te senza perdere troppo tempo. Prima questo non succedeva, le compravendite erano ferme.

Perché le compravendite hanno rallentato dopo il terremoto? Per paura o perché mancavano proprio le abitazioni?

La gente aveva paura di venire a vivere qua, il terremoto aveva tolto certezze e sicurezze. Molti hanno voluto aspettare prima di investire per capire come sarebbe evoluta la situazione. Magari prediligeva l’affitto, o se comprava, acquistava solo immobili nuovi e certificati antisismici. Tutte le case risalenti agli anni ’70 e anni ’80 in quel momento si sono fermate, per quanto fatte bene. Il mercato è stato così fermo, per motivi psicologici fino a metà 2013. Poi il mercato è ripreso, con prezzi però calati.
E ora con il bonus 110% quelle stesse case anni ’70 e ’80 che prima venivano bistrattate hanno trovato nuova gloria: con una cifra onesta si possono fare interventi importanti e si riqualifica una casa apprezzabile per dimensioni e qualità.

Il calo dei prezzi è organico a tutta la Bassa o a macchia di leopardo?

Ci sono molte differenze da paese a paese. Finale Emilia, ad esempio, ha sofferto tanto. Anche  prima del terremoto i prezzi non erano alti rispetto a città più servite, più grandi, con più collegamenti, come Mirandola o come San Felice per esempio. La presenza di una linea ferroviaria, vedi anche Camposanto, sono fattori che influiscono sui prezzi degli immobili. Medolla invece riflette il mercato di Mirandola, è molto vicina e siamo nel distretto del biomedicale, che sta portando sempre più persone qui a lavorare. Lì il mercato è ripartito prima e i valori sono più sostenuti.

Un esempio?

Una villetta bifamiliare di nuovissima costruzione e categoria A4, a Finale viene a costare sui 270-280 mila euro, a Mirandola la stessa cosa si vende a 370-380 mila euro.
Per il nuovo si chiude intorno ai 1.650 euro a metro quadro Finale Emilia, per un usato decente fino a 1100 euro a metro quadro, un usato più vecchio sui 600-700 euro. A Mirandola il nuovo da impresa è sui 2000 euro.

Con le case al mare cosa è successo?

Dopo il lockdown c’è stato un boom di acquisti sia nella Bassa, per soluzioni diverse da prima, soluzioni indipendenti, con spazi esterni come giardini o balconi, e c’è stato il boom del mare. La richiesta è stata notevole per tutta la Riviera. Perché per gli italiani la vacanza all’estero diventava sempre più difficile, e preferivano  qualcosa di noto, raggiungibile con l’auto. Le vendite sono state rapidissime.

Al mare sono aumentati i prezzi?

Non più di tanto, e da zona a zona la situazione è diversa. Ai lidi ferraresi c’è moltissima offerta, e gli acquirenti sceglievano soluzioni comode al mare e con ascensore. Non è una cosa scontata in queste località, dove ci sono piani alti. Gli appartamenti che non hanno queste caratteristiche fanno fatica.
Verso Cervia i prezzi si sono alzati in modo considerevoli, anche se non sono ancora ai livelli pre crisi.

Parliamo dell’affitto.

L’affitto nella Bassa la crisi non l’ha mai conosciuta, c’è sempre stata una fortissima richiesta per i più disparati motivi a fronte di una offerta abbastanza esigua e che nel tempo è calata. Perché, per tutta una serie di motivi, la preferenza dei proprietari è quella di vendere o tenere l’immobile. Perché l’affitto comporta il dover selezionare inquilini di un certo tipo, e si fa fatica ad avere inquilini con certi requisiti; un po’ perché il mondo del lavoro è molto flessibile e liquido, ma anche perché è capitato che qualche proprietario sia rimasto scottato da precedenti esperienze.

Eppure la  domanda di case in affitto è ampia.

La richiesta è tantissima: giovani coppie e ragazzi single che vanno a vivere da soli fino al mercato degli insegnanti che si è sviluppato molto, così come i lavoratori dei cantieri del sisma. E la richiesta è ripartita subito dopo il terremoto, proprio perché si esitava a comprare.

I canoni di affitto? 

Rispetto ai prezzi di vendita non sono bassi, anzi. Un bilocale con una sola camera da letto qua nella Bassa va dai 380 euro ai 420 euro mensili, per un trilocale siamo sui 500 euro di Mirandola e sui 450 euro di Finale Emilia. La differenza non è ampia, i valori si sono livellati verso l’alto. Conviene fare un mutuo ed acquistare, con i tassi così bassi si va a pagare meno che una pigione ogni mese.

 

 

 

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